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Une société civile est une société civile qui ne poursuit aucun but commercial. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Une SCI n'a d'autre objet que de détenir et gérer des biens immobiliers.

Cette société doit être constituée entre deux personnes au minimum. La loi n'impose aucun capital minimum pour la constitution d'une Société civile immobilière. Chaque associé effectue un apport - la plupart du temps sous forme d'argent, ou d'immeuble - et l'ensemble des associés décident de la valeur et du nombre de parts à créer. Ces parts se répartissent ensuite naturellement selon l'apport personnel de chacun.

Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

La SCI peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile. Elle peut permettre d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier.

La SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d'impôt sur le revenu, la SCI n'apporte, en revanche, aucun avantage fiscal.

Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. De fait, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter.

L’abréviation SCI signifie Société Civile Immobilière. C’est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle peut être confondue dans la terminologie par la Société de Gestion Immobilière.

Par contre elle ne saurait être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique . La SCI a une durée de vie limitée prévue dans ses statuts d'origine.

Le Code civil dispose par ailleurs que cette durée ne peut être supérieure à 99 ans. Quant à une éventuelle prorogation elle ne peut être décidée que par un accord entre associés, tant que la SCI existe.

C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.

Cependant il serait intéressant de parler un peu des avantages de la SCI.

Les avantages de la SCI

• Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

• Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur , et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.

• Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).

• Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).