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Actuellement, suite aux reformes législatives sur la défiscalisation, les investissements immobiliers ont connu une croissance exponentielle. Les différentes lois régissant cette défiscalisation sont nombreuses, pour ne citer que la loi Borloo, la loi Girardin ou la loi Malraux. Il est normal de s’intéresser sur la plus récente d’entre elles qui est la loi Scellier, faite pour encourager les investissements dans le neuf. Elle est faite pour combler le fossé entre les demandes en forte croissance et les offres de location insuffisantes. Elle offre aux contribuables français l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt de 20% pour l'année 2012 contre un engagement de location de neuf ans minimum. Résultant de l'application de la loi Scellier, la vente de logement neuf a connu un essor phénoménal depuis 2009.

Une autre forme de défiscalisation est le démembrement. C’est un mécanisme juridique tout à fait légal qui consiste à séparer la propriété du droit d'en jouir. Le nu-propriétaire a la pleine propriété du bien et l’usufruitier possède les droits d'en jouir totalement, c’est- à-dire qu’il peut l’utiliser et profiter des bénéfices pouvant en résulter, soit de sa location ou de sa vente. Le démembrement est une alternative légale, sans contrainte et moins onéreux. Les charges sont réduites, car seuls les grands travaux de rénovations incombent au nu-propriétaire et le reste à l’usufruitier.

La seule autorité qui peut décréter des mesures sur les réductions d’impôts est le gouvernement. L’initiative vient toujours après analyse de l’état du monde de l’immobilier. Le problème particulier de la France est le manque d’immobilier neuf.

Quelques indications

Inciter les citoyens à investir dans l’immobilier est une démarche que l’état pratique depuis plusieurs décennies. La raison vient de la simple constatation que l’immobilier neuf n’arrive pas à satisfaire la demande d’immobilier locatif en France. La mesure phare pour y remédier est la loi Scellier. L’abattement fiscal tourne autour de 22%. Pour bénéficier de cette défiscalisation, il faut construire un immobilier neuf et le louer pour neuf ans. Mais les réductions d’impôts touchent le monde de l'immobilier. Chaque opération immobilière a sa propre loi de défiscalisation. Le crédit immobilier, l’investissement dans les appareils écologiques, l’investissement dans les zones rurales, l’investissement dans les DOM-TOM et l’investissement dans les établissements spécialisés (EHPAD) sont les domaines concernés. Le rouage de la réduction d’impôt se résume en quelque sorte sur schéma simple, attendre la fin de la période de location, en général de neuf ans, pour devenir réellement propriétaire. Un investisseur sort toujours gagnant d’une loi de défiscalisation immobilière. Le loyer obtenu pendant les neuf ans de location obligatoire permet d’alléger considérablement le remboursement du crédit immobilier. Et, le bouquet final est l’accès à la propriété, posséder sa propre maison est un privilège ultime. Faciliter l’acquisition du bien immobilier tout en donnant une solution à la crise de logement sont les perspectives que la réduction d’impôt offre.

A l’heure où chaque français s’interroge sur son avenir et notamment sa retraite, certains dispositifs mis en place par l’Etat connaissent un vif succès compte tenu des nombreuses perspectives alléchantes qu’ils assurent. On évoque ainsi la possibilité de réduire ses impôts, tout en se constituant un excellent complément de revenus pour la retraite, et en faisant croître son patrimoine. C’est en ces termes que sont présentées les lois Scellier et Censi-Bouvard, encore appelée Scellier LMNP. Toutes les deux prônent l’investissement immobilier locatif.

Avec le dispositif Scellier tout d’abord, l’enjeu consiste depuis plusieurs années à améliorer quantitativement et qualitativement le parc locatif français, notamment dans des zones géographiques où l’offre est largement en deçà de la demande. Pour inciter les particuliers à financer ce vaste programme, la loi propose une défiscalisation très intéressante, sous certaines conditions. Les investisseurs potentiels, doivent ainsi se tourner, soit vers des biens neufs, issus de programmes labellisés Scellier qui répondent à la norme de construction BBC (Bâtiment Basse Consommation), soit vers des logements anciens, dont ils vont devoir prendre en charge la complète réhabilitation. Les biens ainsi acquis devront ensuite être loués pendant au moins 9 ans, en respectant certains plafonds de loyers, selon des zones géographiques préalablement définies (A, B1, B2 et C). En Corse, par exemple, où toutes les communes des deux départements de Haute-Corse et Corse du Sud sont concernées et regroupées au sein de la zone B1, les loyers mensuels doivent être compris entre 10,40 et 13€ le m2 (pour 2011).

Si toutes ces conditions sont réunies, le bailleur pourra espérer une réduction d’impôt allant de 13 à 22% du prix d’achat, lequel est plafonné à 300.000€. Chaque année, ces avantages s’amenuisent. Ainsi, pour 2012, date à laquelle le dispositif doit prendre fin, même si l’on parle d’une possible reconduction en 2013, les taux de réduction seront sensiblement inférieurs. Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site spécialisé www.reductiondimpot.fr/loi-scellier/ .

L’autre façon d’investir dans l’immobilier locatif tout en profitant d’avantages fiscaux très intéressants, consiste à suivre les modalités de la loi Censi-Bouvard ou Scellier LMNP, créée en 2009. Cette fois-ci, les investissements se font au sein de résidences de services destinées à l’accueil de personnes âgées (EHPAD), handicapées, mais aussi tournées vers un public d’étudiants ou encore de touristes. Dans ce derniers cas, les régions très touristiques sont particulièrement prisées, comme la Corse qui présente de sérieux atouts. Les programmes immobiliers à vocation touristique y fleurissent un peu partout, attirant de nombreux investisseurs prêts à prendre le statut de LMNP (Loueurs en Meublé Non professionnels).

Là encore, le bien devra être loué au minimum 9 ans pour permettre une réduction d’impôt à hauteur de 18% du prix d’achat (toujours avec un plafond de 300.000€). On ajoutera une récupération de la TVA à 19,6%, ainsi que la non imposition des loyers sur au moins 20 ans, lesquels loyers seront garantis par un bail commercial signé avec l’exploitant de l’établissement. L’attrait de ce dispositif est indéniable, surtout si on le transpose en Corse, paradis du tourisme. Toutefois, comme il faut toujours rester prudent en matière d’immobilier, on veillera à ne sélectionner que des biens de qualité, offrant des services assez haut de gamme, proches des grands points d’intérêts et pas trop éloignés des grands axes et des aéroports principaux (Ajaccio, Bastia, Calvi et Figari). Enfin, on vérifiera la notoriété du gestionnaire exploitant. Avant de sauter le pas, n’hésitez pas à vous rendre sur les sites www.vidati.fr/defiscalisation/ ou encore www.reductiondimpot.fr/loi-bouvard/. On peut également vous conseiller de vous renseigner auprès d’un courtier de prêt en ligne, comme www.courtierenpret.com/investissement-et-defiscalisation.php qui saura vous aider à faire le meilleur choix.