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La loi Scellier comporte deux options fiscales : Le Scellier classique et le Scellier social dit aussi intermédiaire. L’une comme l’autre, offrent une réduction d’impôts calculée sur le prix de revient de l’investissement, plafonné à 300 000 euros.

Dans la première option, Scellier classique, cette réduction est répartie sur 9 ans et varie de 9 à 13% selon l’année de l’acquisition. Une réduction supplémentaire de 9% est accordée aux investisseurs d’un bien respectant la norme BBC (bâtiment basse consommation).

En résumé :

Une acquisition en 2011 offre une réduction d’impôts de 13% ou 22% pour un logement BBC

Une acquisition en 2012 offre une réduction d’impôts de 9% ou 18% pour un logement BBC

Dans la seconde option, Scellier social, vous bénéficiez, en plus, d’une réduction d’impôts supplémentaire de 5 à 10% si vous louez votre bien au-delà de la période minimum de 9 ans, pour une durée successive de 3 à 6 ans.

S’y ajoute, également, la possibilité d’une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Toutefois, les conditions sont plus nombreuses et les loyers étant plafonnés, les revenus fonciers sont moindres.

Pour y voir plus clair :

Prenons le cas d’un investissement de 200 000 euros dans un logement BBC, acquis en 2011.

♣    Dispositif Scellier classique

La réduction est de 44 000 euros, répartie sur 9 ans, soit 4 888 euros par an.

+ Possibilité de louer le logement à un membre de la famille (hors membre du foyer fiscal).

♣    Dispositif Scellier social ou intermédiaire

La réduction est de 64 000 euros maximum, répartie sur 12 ou 15 ans, soit 4 888 euros par an pendant 9 ans puis 3 333 euros par an pendant 3 à 6 ans.

+ Possibilité d’une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers.

- Le logement ne peut être loué à un ascendant ou un descendant.

- Les ressources du locataire sont plafonnées.

- Les revenus fonciers sont moins importants.

La loi Scellier est une réforme fiscale favorisant l’investissement locatif. Elle remplace les dispositifs «De Robien» et «Borloo», supprimés depuis le 31 décembre 2009, en reprenant l’essentiel de leurs conditions d’application.

Principe :

Comme ces anciens dispositifs, le but de la loi Scellier est d’offrir aux particuliers la possibilité de devenir propriétaire à moindre coût, en économisant sur leurs impôts. La différence, c’est que cette économie est réalisée, non plus sous forme d’abattement sur le revenu, mais sous forme de réduction d’impôts, selon le prix de l’acquisition.

Avantages :

L’économie d’impôts n’étant plus en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable, la loi Scellier permet plus d’égalité.

La réduction d’impôts peut s’étendre jusqu’à 32% du prix de revient de l’investissement, dans la limite d’une acquisition plafonnée à 300 000 euros. Cette réduction est répartie sur 9 à 15 ans, période durant laquelle, vous vous engagez à louer ce logement.

Conditions :

-        La loi concerne les biens acquis entre 2009 et 2012, achetés neufs ou en VEFA.

-        Le logement doit être loué nu, pour une durée minimum de 9 ans, et à usage de résidence principale.

-        La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble.

-        Le bien doit être situé dans des zones géographiques ou il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement,  soit dans les zones : A, B1 et B2.

-        Le loyer appliqué doit respecter le plafond fixé par décret, selon la zone géographique.

-        Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du bien concerné, doivent être conformes à la réglementation en vigueur.

La location des logements permet de saisir des revenus locatifs dont vous devrez payer des impôts. Votre argent est toujours disponible dans le cas où vous pouvez vendre le bien immobilier. Le rendement de votre investissement locatif dépend surtout de l’évolution du marché local. Il peut varier entre 5% et 10% suivant les localités.

Les revenus locatifs, perçus directement ou via une Société Civile Immobilière, sont imposables et doivent être portés sur la déclaration d'impôts grâce à des imprimés spéciaux.

Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15000 euros par an et que vous ne possédez pas un bien immobilier concerné par les dispositifs De Robien, Borloo, Malraux ou Monuments Historiques, vous êtes dans le régime du micro foncier.

Quand le montant des revenus locatifs dépasse la somme de 15000 euros, vous optez pour les frais réels. Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt concernant l'achat du bien locatif, les provisions sur charges de copropriété, les dépenses pour travaux, les indemnités d'éviction, les frais de relogement, les frais de gestion, les primes d'assurance et la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères.